Какие документы нужны для оформления ипотеки (список)

   

На первый взгляд во всех банках принимают примерно одни и те же документы для получения ипотечного кредита. Везде нужно подтвердить свою платежеспособность. Однако есть категория клиентов, которые выбирают ипотечный продукт не столько по известному имени учреждения или по величине процентных ставок (которые даже в одном и том же банке могут отличаться на 1-10%), сколько по требованиям, которые предъявляются к ссудозаемщику и его документам.

Сами банковские кредитные инспекторы говорят, что оценивают будущих должников не столько по количеству бумаг, сколько по содержанию документов, доказывающих размер, источник и регулярность дохода, стоимость и права на залоговый объект, характеристику покупаемой недвижимости. В каждом банке существует своя собственная методика оценки кредитоспособности человека и максимально возможной для него суммы ипотеки. На изучение и проверку достоверности бумаг уходит несколько дней.

Если внимательно рассмотреть предложения на ипотечном рынке, то можно заметить, что порой кредитный портфель одного и того же банка содержит не один, а 3-20 разных наименований продуктов под залог недвижимости. Кстати, это правило в большей степени относится к крупнейшим российским финансовым учреждениям, где за десятком ипотечных программ прячутся не только различные количественные показатели (сроки, суммы, ставки, размер первоначального взноса и т. п.). Например, в ВТБ24 (17 программ) и Сбербанке (8 программ) основной принцип деления лежит в области характеристик источника клиентского дохода и объекта недвижимости, на покупку или под залог которого оформляется ипотека. Такой отбор влечет за собой и разный набор доказательств.

Следует помнить, что сведения, относящиеся к личности и доходу созаемщиков или поручителей (если требуется условиями продукта), подтверждаются точно так же, как на основного заемщика. Часть бумаг характерна только для залогодателей, которые могут оказаться и не заемщиками. Некоторые из документов предоставляются только в оригинале (например, паспорт), с которых в банке снимается копия и заверяется ответственным сотрудником. Другие бумажные копии могут быть заранее заверены нотариусом (свидетельства о праве собственности, договоры купли-продажи) или работодателем клиента (справка о доходах) и отдаются кредитору без возврата (в случае одобрения кредита). Что принести — оригинал или заверенную копию – прописано во внутренних правилах банка. Каждый из банков изобретает свой документооборот. Его регламент отличается везде и набором, и количеством, и временем рассмотрения.

Документы, характеризующие потребительские качества

Понятно, что любая банковская операция невозможна без действующего (непросроченного) паспорта гражданина РФ. Однако некоторые военнослужащие и моряки имеют другие документы, их правовое положение приравнено к удостоверению личности.

Большинство кредиторов требует наличие постоянной или временной прописки в регионе нахождения отделения, где выдается кредит. Бывает, что допустима регистрация места проживания клиента в любом другом регионе, где есть филиалы этого же банка. Прописка дополнительно подтверждается справкой о регистрации или выпиской из домовой книги.

В зависимости от жилищных условий, семейных обстоятельств и имущественных прав дополнительно могут понадобиться иные документы (но не все и не всегда), характеризующие личность, а значит и платежеспособность клиента:

•    военный билет для мужчин призывного возраста;
•    свидетельство о браке или разводе;
•    брачный договор при наличии такового;
•    свидетельство о рождении детей;
•    свидетельство государственного пенсионного страхования;
•    свидетельство о присвоении ИНН ;
•    диплом об образовании;
•    паспорта, свидетельства о рождении детей и пенсионные удостоверения совместно проживающих родственников;
•    свидетельства о смерти родственников, которые влияют на имущественные права уже имеющейся собственности;
•    загранпаспорт;
•    водительские права;
•    если есть вклады в других банках, то выписки по таким счетам за несколько месяцев;
•    некоторые банки до сих пор просят квитанции, подтверждающие своевременную квартплату и оплату других коммунальных услуг за последние месяцы;
•    документы, подтверждающие права владения заемщиком (или поручителем) ценными бумагами, дорогостоящим движимым или недвижимым имуществом.

Если раньше просили предоставить кредитные договоры, подписанные с другими финансовыми учреждениями, то сейчас большинство банков самостоятельно проверяет кредитную хронику клиента в бюро кредитных историй. Впрочем, у клиента могут попросить кредитные договоры, справки о текущей ссудной задолженности и квитанции о погашении иных займов.

Документы, подтверждающие платежеспособность

Все перечисленные выше документы говорят о потребительских качествах клиента, которые он уже накопил к моменту обращения в банк. Даже образование может косвенно сказать о его жизненных приоритетах, влияющих на платежеспособность. А наличие детей говорит не только об иждивенцах, снижающих ежемесячные погашающие платежи, но и о наличии чувства ответственности, которое, во-первых помешает ему исчезнуть из поля зрения вместе с заемными деньгами, а во-вторых повлияет на пунктуальность в возврате займа.

Но больше всего на решение кредитного комитета по части ограничения суммы займа влияет непрерывный трудовой стаж (не менее 6 месяцев в трудовой книжке, если есть дополнительная работа, то договор подряда) и постоянный доход будущего должника. Если некоторые банки принимают только справки 2НДФЛ, подтверждающие лишь «белую» зарплату ипотечника, то другие учреждения рассматривают и неофициальные (скрытые от налогообложения) доходы физического лица, которые фиксируются в свободной «справке по форме банка». В этом случае сотрудники службы экономической безопасности приложат дополнительные усилия на проверку достоверности сведений, что увеличит ссудный процент.

От таких категорий лиц, как нотариусы и адвокаты, относящихся к ИП, принимаются справки 3НДФЛ. К сожалению, не все банки учитывают реальный доход предпринимателя, не принимая во внимание, что ЕНВД платится из расчета минимального дохода, который на деле гораздо выше, чем определен налоговыми нормами. Однако можно найти и такого кредитора, который рассмотрит обороты по счету предпринимателя или ООО (в его владении) за последнюю пару лет. Здесь пакет документов расширится до бухгалтерского баланса, учредительных документов и платежек по налогам фирмы, арендных и партнерских договоров.

С большей охотой выдается ипотека тем лицам, которые получают дополнительные доходы от сдачи в аренду собственной недвижимости, дивиденды от участия в различных коммерческих обществах или проценты от вложений в ценные бумаги. Такие прибыли тоже документально подтверждаются договорами, правами владения, платежными или налоговыми квитанциями.

Отметим, что чем больше ссудозаемщик может внести первый взнос на покупку недвижимости, тем выше его шансы получить кредит, ниже кредитный процент и требования к набору дополнительных документов. Доказать наличие необходимой суммы тоже потребуется документально, например бумагами, подтверждающими право на государственную субсидию (для военнослужащих или материнский капитал) или договорами на продажу другого имущества.

Документы, подтверждающие права на имущество

Поскольку сам характер ипотечного кредитования подразумевает залог недвижимого имущества, то существуют определенные требования и к документам на него. В одних случаях обеспечением будет сама приобретаемая недвижимость, в других закладывается совсем не то имущество, которое покупается. Нужно подтвердить права собственности и стоимость такого залога. Вариантов множество, основные:

•    договор купли-продажи
•    свидетельство о регистрации права собственности
•    договор инвестирования в строительство
•    отчет об оценке стоимости помещения.

Отметим, что несмотря на кажущееся немалое количество бумаг, собрать их за один день все же возможно при достаточном терпении, желании и времени.

Читайте также про ипотеку для льготников и военную ипотеку.

О. Лукьянец,
12.02.2013