Рефинансирование ипотечного кредита — руководство к действию

   

Рефинансирование (перекредитование) ипотечного кредита – это финансовая операция с целью изменения условий кредита под залог недвижимости, ранее полученного в одном банке (первоначальная ипотека), путем получения кредита в другом банке (последующая ипотека). Целью рефинансирования кредита является изменение условий кредитования в сторону, выгодную для заемщика.  В данной статье рассматриваются вопросы, связанные с рефинансированием ипотечных кредитов в российских банках.

Рефинансирование ипотеки происходит путем полного досрочного погашения задолженности заемщика по первоначальной ипотеке объекта жилой недвижимости у одного банка новым кредитом, который заемщик получает в другом банке по договору последующей ипотеки того же объекта недвижимости. Залог объекта жилой недвижимости перерегистрируется на второй банк.

Цели рефинансирования

Рефинансирование кредита может производиться с различными целями:

1. Наиболее распространенной целью рефинансирования является сокращение итоговых расходов заемщика по возврату ипотечного кредита. Достижение данной цели происходит за счет рефинансирования кредита по более низкой процентной ставке, что приведет к уменьшению переплаты за кредитуемое жилье. Для осуществления рефинансирования наиболее благоприятным моментом являются периоды общего рыночного снижения ипотечных ставок, которые могут неоднократно происходить за срок ипотечного договора. Хорошие возможности для заемщиков открывают либо появление на ипотечном рынке нового игрока, либо попытка агрессивного изменения своей рыночной доли существующим участником ипотечного рынка, которые могут сопровождаться предоставлением демпинговых ставок.

2. Другой целью может являться сокращение ежемесячного платежа по обслуживанию кредита за счет увеличения срока кредитования.

3. Рефинансирование ипотеки позволяет изменить валюту кредита.

4. Рефинансирование может применяться для получения заемщиком дополнительных заемных финансовых ресурсов, обеспеченных ипотекой недвижимости. Возможность получения дополнительных кредитных средств возникает в случае роста стоимости залогового объекта недвижимости, предоставления рефинансирующим банком повышенной суммы кредита по отношению к оценочной стоимости залогового объекта  или в том случае, когда заемщиком была погашена значительная часть задолженности по телу кредита.

Такой способ получения дополнительных заемных средств может представлять интерес, поскольку ставки потребительского кредитования существенно превышают ставки ипотечных кредитов. Однако далеко не все программы рефинансирования ипотечных кредитов позволяют получить сумму средств, превосходящую  остаток основного долга по рефинансируемому кредиту. Например, при рефинансировании ипотечного кредита в Сбербанке заемщик не сможет получить кредит, превосходящий величину остатка основного долга по рефинансируемому кредиту.  В то же время, банк «ВТБ 24» данное ограничение не предусматривает.

Основные проблемы рефинансирования ипотечных кредитов

1. Банки предъявляют различные требования к залоговому жилью, вследствие чего тот объект жилой недвижимости, который был одобрен первоначальным банком-кредитором, может быть отклонен рефинансирующим банком.

2. Каждый банк имеет свой список аккредитованных оценочных и страховых компаний, поэтому придется получить новую экспертную оценку стоимости залогового жилья и заключить новый договор ипотечного страхования.

3. Обычным является требование согласия первого кредитора на последующую ипотеку в пользу рефинансирующего банка. Согласие должно содержать сведения о кредиторе и предмете ипотеки. Данное согласие на последующую ипотеку является одним из наиболее серьезных препятствий при  рефинансировании ипотечного кредита. Право заемщика на последующую ипотеку содержится в федеральном Законе «ОБ ИПОТЕКЕ (ЗАЛОГЕ НЕДВИЖИМОСТИ)». Однако банк-кредитор по первому договору об ипотеке не обязан давать такого согласия.

В первоначальном договоре ипотеки может содержаться положение о запрете последующей ипотеки. В данном случае,  по иску залогодержателя по предшествующему договору суд может признать недействительным последующий договор об ипотеке, заключенный, несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке. В рассматриваемом случае рефинансирование возможно только после получения согласия банка-кредитора по первоначально ипотеке.

Если предшествующий договор об ипотеке не запрещает последующую ипотеку, но предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор об ипотеке, последний должен быть заключен с соблюдением этих условий.

Следовательно, в том случае, если рефинансирующий ипотечный кредит банк рассматривает наличие согласия первого кредитора на последующую ипотеку в качестве обязательного условия заключения ипотечного договора, а первый кредитор такового согласия заемщику не дает, но в кредитном договоре отсутствует прямой запрет последующей ипотеки, то следует искать другой банк для рефинансирования.

4. Если на момент предоставления кредита от рефинансирующего банка заемщик не может предоставить залог в виде жилого помещения, то банк будет требовать один из других видов обеспечения, которые будут действовать до момента заключения с заемщиком договора залога объекта недвижимости, являющегося залогом по первичному кредиту. Таким обеспечением может быть поручительство одного или нескольких физических лиц с достаточной платежеспособностью, юридического лица, а также какое-либо иное обеспечение. На период перерегистрации залога в пользу рефинансирующего банка может быть введена повышенная ставка кредитования.

Заемщикам, которым сложно найти обеспечение на время перерегистрации залога, можно обратиться к услугам ипотечных брокеров. Некоторые из их числа предлагают при рефинансировании ипотечного кредита свое участие в сделке в качестве гаранта перед рефинансирующим банком на период перерегистрации залогового объекта в пользу банка.

5. Кредитная история заемщика должна быть безупречной.

Дополнительные расходы

Рефинансирование ипотечного кредита сопровождается рядом дополнительных расходов:

• Комиссии за полное досрочное погашение кредита, которые может содержать  первоначальный кредитный договор.
• Комиссии за рассмотрение кредитной заявки и за выдачу кредита, которые могут предусматриваться программа рефинансирования.
• Затраты на повторную экспертизу оценочной стоимости залогового жилья.
• Расходы на ипотечное страхование: личное страхование, страхование титула и страхование предмета залога.
• Дополнительные затраты на оплату процентов на период перерегистрации залога на рефинансирующий банк.
• Нотариальные расходы на оформление сделки в нотариальной конторе, соответствующей требованиям рефинансирующего банка.
• Государственная пошлина при регистрации договора ипотеки в пользу рефинансирующего банка;
• Расходы по снятию обременения первичного кредитора.

Действия заемщика

Последовательность действий заемщика, намеренного рефинансировать ипотечный кредит, незначительно отличается  от получения первоначального ипотечного кредита. Исключение составляет получение разрешения от банка-кредитора на последующую ипотеку. Заемщику необходимо:

•    Найти на рынке предложение по рефинансированию кредита и обратиться в выбранный банк за консультацией.
•    Заполнить заявление-анкету.
•    Собрать требуемые документы.
•    Предоставить заявление-анкету и документы в банк.
•    Получить решение банка.
•    Предоставить документы на квартиру в страховую компанию.
•    Подписать договор страхования и предоставить его в банк.
•    Подписать кредитный договор.
•    Погасить ипотечный кредит у первичного кредитора.
•    Оформить договор ипотеки.

Несмотря на значительные сложности и финансовые затраты, сопровождающие перекредитование ипотеки, заемщику следует искать на кредитном рынке благоприятные возможности для этого, поскольку эффект от рефинансирования кредита может быть очень значительным.

Прошкин Виктор
07.04.2012