Ипотека с государственной поддержкой

   

Для решения квартирного вопроса в помощь россиянам работает несколько федеральных программ. Есть варианты с участием коммерческих банков, через которые выдаются льготные кредиты на покупку жилья. Такие специализированные займы обобщенно называют «ипотекой с государственной поддержкой». Причем эти слова необязательно будут звучать в названии кредита.

Особенности ипотеки с государственной поддержкой

Согласно одним программам — помощь в виде социальных субсидий на жилье получают определенные категории граждан (например, военнослужащие, молодые семьи, ученые и т.д.). Здесь из бюджета оплачивается только часть стоимости имущества, поэтому на остальную сумму зачастую оформляется банковская ипотека, иногда льготная. В других схемах государство выступает организатором инвестиционных механизмов, участвуя в которых банки могут продавать своим клиентам более дешевые ипотечные продукты. К таким относится партнерство банков с госкорпорацией «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» и Внешэкономбанком (сокращенно АИЖК и ВЭБ).

Если к «Программе инвестиций Внешэкономбанка» имеют отношение всего одиннадцать банков, то сервисных агентов АИЖК в каждом городе может быть несколько, и это не обязательно будут банковские организации.

В общем-то, заемщику все равно с кем сотрудничает банк и как называется его кредит. Человека больше интересует процентная ставка и условия займа. Заметим, что среди множества жилищных кредитов можно найти не только ипотеку с государственной поддержкой, но и другие, очень схожие предложения. Однако пока немногие кредитные организации могут позволить себе давать в долг на срок 10-30 лет под 11% и ниже. Такая прерогатива есть лишь у тех из них, кто получил доступ к более дешевой ресурсной базе. Проблема заложена в источнике фондирования, который банку найти непросто, чтобы затем выдать эти средства своему клиенту с минимальной для себя маржой 3-5%, составляющей прибыль банка.

Именно в этом призваны помочь федеральные программы при посредничестве АИЖК или ВЭБ. В схемах не замечены российские «дочки» западных банков, которые тоже предлагают относительно недорогую ипотеку. У Нордеа Банка, Райффайзенбанка, ЮниКредит Банка, имеющих свои дешевые источники за рубежом, можно взять рублевую ипотеку под те же 11% годовых.

Как уже было упомянуто – не все банки используют в названии своих продуктов слова «ипотека с государственной поддержкой», какими по существу являются. Ориентиром для банковских клиентов послужат следующие признаки:

•    срок кредитования до 30 лет (сравните со сроком «нельготных» ипотек 3-25 лет),
•    процентные ставки фиксируются на уровне 8,3-11% в рублях на этапе после госрегистрации прав (при обычных условиях 11-21%),
•    первоначальный взнос минимум 10-20% (при существующем «коммерческом» уровне 15-50%),
•    максимальная сумма кредита для Москвы и Санкт-Петербурга — до 8 млн., для регионов – до 3 млн. руб., (сравните с «негосударственной» ипотекой ЮниКредит Банка – до 30 миллионов рублей),
•    валюта займа – рубли,
•    из списка целей займа могут быть исключены (но не всегда) договоры инвестирования в строительство и жилье на вторичном рынке,
•    список продавцов квартир может быть ограничен списком застройщиков, заключивших с банком агентское соглашение,
•    может быть ограничен срок сдачи в эксплуатацию строящихся объектов.

Такие характеристики, как возраст заемщика, минимальная и максимальная сумма кредита, документальное подтверждение дохода, трудовой стаж, вид объекта недвижимости и т. д. будут отличаться не только в разных банках, но и в разных программах в пределах одного и того же учреждения. Уточним, что у одного кредитора найдутся предложения и обычных коммерческих ипотек подороже, и более дешевых «с господдержкой». И те и другие имеют разнообразные ограничения, установленные самим банком и лишь частично государством.

В сотрудничестве с АИЖК

Коротко расскажем о федеральной программе с участием АИЖК, делающей доступным жилье для некоторых категорий россиян.

Корпорация «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» было создана еще 16 лет назад Правительством РФ. АИЖК само по себе не выдает кредиты, а лишь скупает у банков залоговые ценные бумаги, которые оформляются между банками и их заемщиками при ипотеке. Такой механизм помогает банкам быстро и гарантированно превратить долгосрочные пассивы в реальные активы. В результате их клиенты могут пользоваться дешевыми и долгими займами, покупая жилье в кредит минимум под 8,3% в год. По сути люди возвращают долг уже не банку, а в карман государства.

В каждом областном центре существует своя региональная организация АИЖК, которая консультирует частные лица и отправляет их за ипотекой к своим банкам-партнерам (Абсолют Банк, ВТБ24, Связь-банк Газпромбанк, Экспресс-Кредит, Сбербанк, ДельтаКредит и множество других). В московском регионе сегодня действуют такие ипотечные программы, как «Доступное жильё», «Молодые ученые», «Военная ипотека», «Социальная ипотека», «Малоэтажное жилье», «Новостройка», «Ипотека для молодой семьи» и т. д. Их клиенты могут получить кредиты на льготных условиях, в том числе с субсидированием части стоимости недвижимости из госбюджета. Заметим, что не каждый банк работает с материнским капиталом. Он тоже фигурирует в госпрограммах в качестве первоначального взноса или в качестве погашающего ипотечного платежа.

В сотрудничестве с ВЭБ

Подробно рассмотрим ипотечные предложения банков, участвующих в другой федеральной программе. Здесь розничные банки сотрудничают уже с Внешэкономбанком, инвестирующим бюджетные средства в разные проекты строительства недвижимости. Такое жилье доступно уже не избранным социальным категориям, а всем желающим, имеющим достаточный семейный доходов, от уровня которого зависит срок и сумма займа.

Согласно этой схеме банки сами сначала занимают дешевые деньги у государства через ВЭБ, а потом предоставляют их в качестве кредитов гражданам. Здесь ставка для розничных клиентов установлена на уровне 11-11,5%, но не на всем этапе кредитования, а лишь после регистрации ипотеки в юстиции. Кстати, источником средств для Внешэкономбанка является государственный Пенсионный фонд.

В 2010 г, когда такая схема начинала работать, предполагалось, что срок ее действия ограничится концом 2013 г. Для каждого банка был определен свой суммовой фонд, в рамках которого он мог пользоваться государственным кредитом. На сегодняшний день лимиты почти полностью исчерпаны половиной организаций. Однако, ожидается, что действие программы будет продлено еще на несколько лет. У кредиторов в запасе имеются спецпредложения и временные акции с похожими условиями кредитования.

Важно знать!

Лимиты же участия в программах совместных с АИЖК пока не ограничены сроком. Перечень партнеров можно узнать на сайте Агентства.

За ипотекой с господдержкой можно обращаться в следующие банки: ВТБ 24, Сбербанк, АК БАРС Банк, Газпромбанк, Банк Зенит, Банк Уралсиб, Инвестторгбанк, ТрансКапиталБанк, Ханты-Мансийский Банк, Новикомбанк.

Совместная с ВЭБ программа была принята в кризисный для экономики год, когда практически остановилось жилое строительство. Государством стимулировалась цепочка: застройщик — кредитная организация – покупатель жилья. Поэтому банковским клиентам-ипотечникам предлагают заключить договор купли-продажи готового жилья с застройщиком или инвестором. Возможен вариант договора долевого строительства с СК из числа партнеров банка на первичном рынке. Нередко банк ограничивает выбор недвижимости сроком сдачи ее в эксплуатацию. Объект покупки должен быть расположен в регионе предоставления ипотеки. Приобретаемая квартира становится залоговым имуществом.

Оформить ипотеку с государственной поддержкой может любой гражданин России в возрасте от 18 до 70 лет (в каждом банке по-разному) на момент полного гашения кредита. В качестве подтверждения дохода принимаются не только справки 2НДФЛ, но и другие документы на выбор банка (если это не программа АИЖК).

Ограничений по зарплате нет, но ежемесячный платеж не должен превышать 45% от семейного дохода. По статистике в столичных банках средний доход на каждого члена семьи ипотечника составлял около 50 тыс. руб. в месяц с учетом созаемщиков.

О.Лукьянец,
15.05.2013